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不再建设封闭住宅小区的实施将面临哪些问题
摘要：不再建设封闭住宅小区的实施将面临哪些问题
昨日许多市民发现，自己的微信朋友圈被一条关于城市规划的新闻“刷屏”了——我国将推广街区制，今后原则上不再建设封闭住宅小区，建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题。
记者从业内获悉，这一措施如果真的得到落实，意味着今后的房地产开发建设模式将发生巨变，目前市民熟悉的“封闭式花园社区”将很难再见到。但业内人士也坦言，由于南方城市的现有社区普遍推行地面无车行道模式，加之社区内环境是由购房者“买单”的，要打开现有住宅区的“大门”，难度非常大。
规划行业人士告诉记者，街区制是城市建设布局的一种形式，它的特点是在城市规划的道路边上建设房子，且不设围墙。它的优点是可以增加公共道路和路网密度；缺点是居住区楼下的车流增加、车速更快，增加了老人和小孩的交通安全隐患。街区制最常见的形式就是上面住人，下面开放，上面是私有空间，下面是公共空间，住宅与外部世界全面打通，形成一个没有围墙的开放式社会。与之相对应的是封闭式小区。
“政策调整是希望改变过去封闭式社区的诸多弊端。比如封闭式住宅社区一定程度上使得商业设施和住区设施隔离，同时需要更大的占地面积。通过开放式的街区制度推进，将使得后续城市商业设施和住区设施规划能够融为一体，并且使得城市规划朝节约土地等方向演进。”易居智库研究总监严跃进告诉记者。
今后市民居住体验
或有大变化
新政的提出对市民生活会造成怎样的影响呢？“或许，市民今后新买的房子就没有现在这样大规模的封闭式花园社区了。”昨日，多家房地产开发企业负责人表示，目前居民住宅普遍的建设模式是：政府出让一块土地，开发商拍地，按此土地的情况进行规划建设。由于土地出让一般有一定规模，开发商基本上是建设一个封闭式的花园社区，以门禁的形式杜绝外人进入。对住户来说，这样的社区体验自然是比较好的，因为它相对安静、安全。但它的缺点是，规模比较大的社区自成一体，割裂外界路网。
按照规划新政，今后新建设的小区都应该是开放式的，这就意味着现在市民熟悉的居住生活模式将发生改变。今后新建设的小区很可能是一栋栋的单体住宅，楼下空间全部开放，细密的路网则直接连接到附近的主干道，大规模的小区内花园景观也不再出现。
规划界人士说，在普通的欧美中小城市，一条林荫道两边排着一座座小别墅，每一座别墅的门前门后都有道路，很方便出行。而在纽约等大城市，市区集合住宅一般是一座独立的摩天楼，每座大楼的前后也都是道路，车辆可以自由通行。按照国内的情况，今后城市的新型住宅也应该是类似纽约的那一种，就是每座住宅楼的前后可能都是路网，这样交通拥堵能得以缓解。
现有住宅小区“开门”
难度大
然而，已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，并不容易。“坦白说，在南方城市，已经建成的住宅小区要实现这一点存在很大挑战。”昨日，业内人士表示，这是由几点因素决定的。
第一，许多封闭式的住宅小区，内部的空间及资源都不是“凭空得来的”，其土地都是业主花钱购买的。如果破墙将小区内部的资源公开，就必须根据市场行情，对小区业主给予经济补偿。在目前的环境下，且不说业主同意不同意，就是同意，补偿款也是一笔天文数字。
第二，目前绝大部分的住宅区在设计的时候，安防方面只考虑了在封闭式管理的情况下的需要。一旦破墙，整个旧有的安防体系就全面崩溃，再造安防体系的费用也是非常巨大的。
第三，现有住宅小区内的道路，设计上都是低速道路，开放之后的社区安全尤其是老年人和幼童的安全都无法保证。而国外的街区制以低层住宅、分散居住为主，与国内基本都是高层住宅的情况相距甚远。
第四，现在新建的封闭式小区都有物业管理，如果破墙，小区内的资源都向社会开放，物业管理的难度及费用都会大幅度增加。这笔费用谁来掏也是问题。
第五，近几年新建住宅社区很多都是人车分流，地面没有车行道。这样的社区，就完全没有开放的意义了。因为小区开放的目的就是为了加密路网。
业内人士表示，从目前情况看，“破局”的出发点应该是公共单位，原有住宅小区要破墙推行面临极大挑战。所以目前来看，街区制“向前看”的前景相对更明朗，也就是新建小区按此进行规划。
而对于“单位大院对外开放”，得到了绝大多数专家和市民的支持。很多规划专家表示，与住宅小区不同，单位大院应该打开，因为单位大院的产权属于单位，而非业主。
记者从业内获悉，这一措施如果真的得到落实，意味着今后的房地产开发建设模式将发生巨变，目前市民熟悉的“封闭式花园社区”将很难再见到。但业内人士也坦言，由于南方城市的现有社区普遍推行地面无车行道模式，加之社区内环境是由购房者“买单”的，要打开现有住宅区的“大门”，难度非常大。
规划行业人士告诉记者，街区制是城市建设布局的一种形式，它的特点是在城市规划的道路边上建设房子，且不设围墙。它的优点是可以增加公共道路和路网密度；缺点是居住区楼下的车流增加、车速更快，增加了老人和小孩的交通安全隐患。街区制最常见的形式就是上面住人，下面开放，上面是私有空间，下面是公共空间，住宅与外部世界全面打通，形成一个没有围墙的开放式社会。与之相对应的是封闭式小区。
“政策调整是希望改变过去封闭式社区的诸多弊端。比如封闭式住宅社区一定程度上使得商业设施和住区设施隔离，同时需要更大的占地面积。通过开放式的街区制度推进，将使得后续城市商业设施和住区设施规划能够融为一体，并且使得城市规划朝节约土地等方向演进。”易居智库研究总监严跃进告诉记者。
今后市民居住体验
或有大变化
新政的提出对市民生活会造成怎样的影响呢？“或许，市民今后新买的房子就没有现在这样大规模的封闭式花园社区了。”昨日，多家房地产开发企业负责人表示，目前居民住宅普遍的建设模式是：政府出让一块土地，开发商拍地，按此土地的情况进行规划建设。由于土地出让一般有一定规模，开发商基本上是建设一个封闭式的花园社区，以门禁的形式杜绝外人进入。对住户来说，这样的社区体验自然是比较好的，因为它相对安静、安全。但它的缺点是，规模比较大的社区自成一体，割裂外界路网。
按照规划新政，今后新建设的小区都应该是开放式的，这就意味着现在市民熟悉的居住生活模式将发生改变。今后新建设的小区很可能是一栋栋的单体住宅，楼下空间全部开放，细密的路网则直接连接到附近的主干道，大规模的小区内花园景观也不再出现。
规划界人士说，在普通的欧美中小城市，一条林荫道两边排着一座座小别墅，每一座别墅的门前门后都有道路，很方便出行。而在纽约等大城市，市区集合住宅一般是一座独立的摩天楼，每座大楼的前后也都是道路，车辆可以自由通行。按照国内的情况，今后城市的新型住宅也应该是类似纽约的那一种，就是每座住宅楼的前后可能都是路网，这样交通拥堵能得以缓解。
现有住宅小区“开门”
难度大
然而，已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，并不容易。“坦白说，在南方城市，已经建成的住宅小区要实现这一点存在很大挑战。”昨日，业内人士表示，这是由几点因素决定的。
第一，许多封闭式的住宅小区，内部的空间及资源都不是“凭空得来的”，其土地都是业主花钱购买的。如果破墙将小区内部的资源公开，就必须根据市场行情，对小区业主给予经济补偿。在目前的环境下，且不说业主同意不同意，就是同意，补偿款也是一笔天文数字。
第二，目前绝大部分的住宅区在设计的时候，安防方面只考虑了在封闭式管理的情况下的需要。一旦破墙，整个旧有的安防体系就全面崩溃，再造安防体系的费用也是非常巨大的。
第三，现有住宅小区内的道路，设计上都是低速道路，开放之后的社区安全尤其是老年人和幼童的安全都无法保证。而国外的街区制以低层住宅、分散居住为主，与国内基本都是高层住宅的情况相距甚远。
第四，现在新建的封闭式小区都有物业管理，如果破墙，小区内的资源都向社会开放，物业管理的难度及费用都会大幅度增加。这笔费用谁来掏也是问题。
第五，近几年新建住宅社区很多都是人车分流，地面没有车行道。这样的社区，就完全没有开放的意义了。因为小区开放的目的就是为了加密路网。
业内人士表示，从目前情况看，“破局”的出发点应该是公共单位，原有住宅小区要破墙推行面临极大挑战。所以目前来看，街区制“向前看”的前景相对更明朗，也就是新建小区按此进行规划。
而对于“单位大院对外开放”，得到了绝大多数专家和市民的支持。很多规划专家表示，与住宅小区不同，单位大院应该打开，因为单位大院的产权属于单位，而非业主。